R2V, HIS, HMP e NR em SP: Guia Completo 2026
Ao pesquisar a compra de um apartamento em São Paulo, a maioria dos compradores tropeça nas mesmas quatro siglas: R2V, HIS, HMP e NR. Elas aparecem em ficha técnica, decreto, matrícula e portal de imóvel — e quase ninguém explica direito o que cada uma significa, quem pode comprar e o que dá pra fazer com a unidade depois.
Este guia é a versão atualizada para 2026 do material que mais usamos no atendimento da iApartamentos. Reúne os novos valores do Decreto Municipal nº 64.895, de 5 de janeiro de 2026, as restrições de short stay introduzidas pelo Decreto nº 64.244/2025, as regras de revenda averbadas em matrícula e — antes de tudo — corrige um equívoco recorrente sobre o que R2V realmente significa.
Receba primeiro o portfólio curado de studios NR (Airbnb-safe) e R2V de valorização no centro expandido. Condições de tabela direto da construtora parceira. Curadoria por Claudiano Silva, CRECI-SP 130.363-F.
O que significam R2V, HIS, HMP e NR em São Paulo?
R2V, HIS, HMP e NR são classificações urbanísticas definidas pela Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS — Lei 16.402/2016) e pelo Plano Diretor Estratégico de São Paulo. R2V é o uso residencial vertical de mercado livre; HIS e HMP são modalidades de habitação subsidiada com renda e teto controlados; NR é a classificação não residencial — a única juridicamente válida para hospedagem tipo Airbnb.
Cada uma carrega regras próprias de renda, preço, prazo de revenda e tipo de locação. Confundir uma com a outra custa caro: pode anular o financiamento, gerar multa municipal ou inviabilizar o aluguel por temporada.
A tabela abaixo é a leitura rápida do que vamos destrinchar nos próximos blocos:
| Sigla | O que é | Tem trava de renda? | Pode Airbnb? |
|---|---|---|---|
| R2VResidencial 2 Vertical | Edifício residencial multifamiliar de mercado livre | Não | Depende da convenção do condomínio |
| HISHabitação de Interesse Social | Habitação subsidiada para até 6 salários mínimos | Sim — HIS-1 até R$ 4.863 e HIS-2 até R$ 9.726 | Proibido (Decreto 64.244/2025) |
| HMPHabitação de Mercado Popular | Habitação intermediária para até 10 salários mínimos | Sim — até R$ 16.210 | Proibido (Decreto 64.244/2025) |
| NRNão Residencial | Unidade comercial/serviços — flat, hospedagem, coworking | Não | Permitido (uso fim do imóvel) |
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O que é R2V (Residencial 2 Vertical) e por que confunde tanto?
R2V é a sigla técnica de "Residencial 2 Vertical" — categoria de uso definida pelo artigo 100 da Lei 16.402/2016 (LPUOS) para edifícios multifamiliares com mais de uma unidade habitacional organizados verticalmente. É o que o paulistano chama, no dia a dia, de "prédio de apartamentos comum". A confusão com "Requalificação para a Vida" virou mito de mercado — e é hora de desfazer.
A LPUOS subdivide o R2V por área construída computável, e essa subdivisão importa pra entender se o empreendimento precisa de cota de solidariedade, outorga onerosa e enquadramento HIS/HMP obrigatório:
- R2v-1 — até 2.500 m² de área construída computável
- R2v-2 — de 2.500 m² até 10.000 m²
- R2v-3 — de 10.000 m² até 20.000 m²
- R2v-4 — acima de 20.000 m²
Mito x Fato sobre o R2V
Mito: R2V significa "Requalificação para a Vida" e indica projetos de revitalização do Centro.
Fato: R2V é a classificação técnica de uso residencial vertical da LPUOS (Lei 16.402/2016). Os incentivos urbanísticos do centro vêm de outros instrumentos — Operação Urbana Centro, ZEU/ZEUP, Cota de Solidariedade e a Subvenção Econômica ampliada pela Lei 18.156/2024.
Por que isso interessa ao comprador? Porque um imóvel R2V puro é de mercado livre: não tem trava de renda, teto de preço nem restrição de revenda. Quem decide quem compra é o vendedor; quem decide quanto vale é o mercado. É a faixa em que opera a maior parte dos lançamentos de alto padrão da capital.
Em projetos do centro expandido com incentivos urbanísticos, é comum encontrar empreendimentos mistos — torre com unidades R2V de mercado convivendo com unidades HIS ou HMP no mesmo prédio. A regra que pega no comprador é a da unidade específica, não a do empreendimento todo. Sempre confira a matrícula.
Pra quem quer mergulhar fundo no recorte de investimento dessa categoria, escrevemos um guia completo de investimento em R2V em São Paulo com casos práticos do centro.
Imóveis R2V, HIS, HMP e NR em São Paulo: oportunidades de investimento com alta rentabilidade
Tabela HIS e HMP 2026: faixas de renda e tetos atualizados
Em 5 de janeiro de 2026, a Prefeitura de São Paulo publicou o Decreto Municipal nº 64.895 atualizando os valores de renda familiar e os tetos de venda de HIS e HMP, em cumprimento ao Plano Diretor Estratégico (Lei 16.050/2014) e à LPUOS. A base de cálculo é o salário mínimo de 2026: R$ 1.621,00. Os novos valores entraram em vigor imediatamente para empreendimentos novos.
A tabela consolidada — pronta para consulta rápida no atendimento:
| Categoria | Renda familiar mensal | Renda per capita | Teto de venda 2026 |
|---|---|---|---|
| HIS-10 a 3 salários mínimos | Até R$ 4.863,00 | R$ 810,50 | R$ 276.102,20 |
| HIS-23 a 6 salários mínimos | Até R$ 9.726,00 | R$ 1.621,00 | R$ 383.636,74 |
| HMP6 a 10 salários mínimos | Até R$ 16.210,00 | R$ 2.431,50 | R$ 537.672,71 |
Fonte: Decreto Municipal nº 64.895/2026, com base no salário mínimo de R$ 1.621,00 · ↔ Arraste para ver a tabela no celular
Comparado ao decreto anterior, os tetos sofreram reajustes relevantes — o HMP, por exemplo, saltou de R$ 518.000,00 para R$ 537.672,71, uma alta de aproximadamente 3,8%. A leitura da Prefeitura é que a atualização anual sustenta o programa frente à inflação setorial (CUB/INCC) sem inflar artificialmente o valor de revenda. A íntegra está disponível no comunicado oficial da Prefeitura de São Paulo e no texto do Decreto 64.895/2026 na íntegra.
O que é HIS (Habitação de Interesse Social)?
HIS é a sigla para Habitação de Interesse Social, modalidade destinada à redução do déficit habitacional para famílias com renda mensal de até 6 salários mínimos (R$ 9.726,00 em 2026). Tem subsídio governamental direto via o Programa Minha Casa Minha Vida 2026, juros reduzidos pela TR/poupança, uso liberado de FGTS para entrada e prazos de financiamento de até 35 anos pela Caixa Econômica Federal.
A HIS se divide em duas faixas. HIS-1 atende famílias com até R$ 4.863/mês — é a faixa mais subsidiada, com teto de R$ 276.102,20. HIS-2 atende famílias entre R$ 4.863 e R$ 9.726/mês, com teto de R$ 383.636,74. A diferença prática é o tamanho da unidade entregue e o ticket médio de financiamento.
Para investidor, HIS é faixa arriscada: além das travas de revenda, há registros municipais de fiscalização ativa quanto ao desvio de finalidade, com cruzamento de dados entre matrícula, IPTU e perfil do comprador no Cadastro Único.
Aprofundamos o ponto no guia de regras detalhadas de HIS em SP, com alertas específicos para quem está pensando em comprar uma unidade dessas como segundo imóvel.
O que é HMP (Habitação de Mercado Popular)?
HMP é a sigla para Habitação de Mercado Popular, faixa intermediária criada para atender famílias com renda mensal entre R$ 9.726,01 e R$ 16.210,00 (6 a 10 salários mínimos em 2026). O teto de venda atualizado é de R$ 537.672,71 e o produto típico é o studio compacto em bairros centrais — Bela Vista, Consolação, Vila Mariana, Moema e expansão de Pinheiros.
O HMP não tem subsídio direto como o HIS, mas se beneficia do Cheque Moradia (subvenção econômica) em projetos do centro pela Lei 18.156/2024, do uso de FGTS na entrada e da isenção de ITBI em algumas operações específicas. É o que mais aparece no portfólio de construtoras como Cury, Plano&Plano, Direcional e parte da Vitacon.
A regra de ouro do HMP é a mesma do HIS quanto ao uso: destina-se à moradia ou locação convencional de longo prazo. Não pode ser usado para Airbnb, Booking ou qualquer plataforma de short stay — voltaremos a isso no bloco sobre o Decreto 64.244/2025.
Pra entender se faz sentido como investimento, leia o guia de investimento em HMP, com simulações de rentabilidade vs HIS e R2V.
O que é NR (Não Residencial) e por que virou o porto seguro do investidor?
NR é a classificação de uso Não Residencial da LPUOS — categoria que cobre flats, hospedagem por temporada, escritórios, coworking, clínicas e consultórios. É a única classificação juridicamente válida em São Paulo para exploração de short stay via Airbnb, Booking e similares. Não há trava de renda do comprador, não há teto de preço, e o financiamento é o convencional do mercado, sem FGTS para entrada na compra.
Em 2026, o NR consolidou-se como o porto seguro do investidor justamente porque o cerco fechou em HIS e HMP. Com decreto municipal proibindo short stay nas faixas populares, plataformas como Airbnb e Booking passaram a derrubar anúncios de unidades irregulares, e o investidor que queria rentabilidade por temporada migrou pra produto NR — flats em hotelarias profissionais e studios em torres mistas com convenção própria de hospedaria.
Pontos de atenção sobre o NR que sempre destrincho no atendimento:
- Convenção de condomínio importa mais que o uso da matrícula. Verifique se a hospedagem por temporada é expressamente permitida no documento — convenção restritiva pode bloquear o Airbnb mesmo em NR.
- IPTU é cobrado em alíquota não residencial, geralmente mais alta. Calcule no fluxo de caixa.
- Moradia permanente em NR está sujeita a limitações de cadastro em alguns órgãos (CadÚnico, IPTU residencial, etc.). Não é a solução pra quem busca primeira moradia.
Pra quem está montando portfólio de renda passiva, escrevemos o guia completo de como investir em imóveis NR com cálculo de TIR e taxa de ocupação.
Decreto Municipal 64.244/2025: o fim do Airbnb em HIS e HMP
Publicado em 28 de maio de 2025 pela Prefeitura de São Paulo, o Decreto Municipal nº 64.244/2025 fechou de vez o cerco ao desvio de finalidade em unidades subsidiadas. O texto deixa expresso que a estadia temporária não configura provisão habitacional, finalidade exclusiva dos imóveis HIS e HMP. Na prática, está proibido alugar essas unidades pelo Airbnb, Booking ou qualquer plataforma de short stay sob risco de multa, perda do enquadramento e ação cível por descumprimento.
O dado que sempre uso pra dimensionar o tamanho do problema:
unidades HIS/HMP sob investigação da Prefeitura de São Paulo por suspeita de desvio de finalidade — de um total de 675 mil unidades licenciadas desde 2021. O Airbnb passou a usar ferramentas de monitoramento e a notificar anfitriões para barrar anúncios de imóveis vinculados a programas de habitação popular.
O impacto no mercado foi imediato. Investidores que compraram studio HMP nos últimos 4 anos com tese de short stay viram a rentabilidade modelo de 12-14% ao ano cair pro patamar de locação convencional (5-7% ao ano) — quando conseguem alugar acima dos 30 dias mínimos sem violar o teto de aluguel de 30% da renda da família inquilina, outro ponto que o Decreto 64.244/2025 reforçou.
A consequência prática para quem vai comprar agora: confirme o uso na matrícula antes de assinar. Para quem já comprou um HIS/HMP, há janela de adequação — converse com advogado especializado em direito imobiliário antes de qualquer movimento.
Regras de venda e revenda em 2026
A revenda de HIS, HMP, R2V e NR segue lógicas completamente diferentes — e essa é uma das informações que mais escapa do comprador no fechamento. Resumindo: HIS e HMP têm restrição averbada na matrícula por 10 anos após a emissão do Habite-se; R2V e NR são de livre comercialização imediata, sem análise de renda do comprador nem teto de preço.
Venda de HIS e HMP (durante a janela de 10 anos)
Durante a década que se segue ao Habite-se, a unidade só pode ser vendida para um comprador que comprove renda enquadrada na mesma categoria no ato da compra. Quem compra precisa apresentar holerite, declaração de IR e demais comprovantes — e a Prefeitura cruza esses dados antes de aprovar a averbação da nova matrícula.
O investidor pode adquirir uma unidade HIS/HMP, mas com três regras de ouro:
- Não pode residir na unidade se já possuir outro imóvel residencial.
- Locação obrigatoriamente de longo prazo (acima de 30 dias), com teto de aluguel calculado como 30% da renda do inquilino.
- Vedação total ao short stay, conforme Decreto 64.244/2025.
Venda de R2V de mercado e NR
Aqui é mercado puro. Quem quer comprar, compra. Quem quer vender, vende. Sem análise de renda, sem teto, sem averbação restritiva. A liquidez do secundário tende a ser maior justamente porque a base de compradores possíveis é a totalidade do mercado, não um subconjunto enquadrado.
Pra investidor focado em valorização patrimonial ou em saída líquida em 3-5 anos, R2V e NR são as escolhas naturais.
Comparativo rápido: qual perfil é ideal pra você?
A escolha entre R2V, HIS, HMP e NR não é "qual é melhor" no abstrato — é qual se encaixa no seu objetivo de uso, perfil de renda e horizonte de capital. O comparativo abaixo é o quadro que costumo abrir no atendimento para travar a decisão com o cliente:
| Critério | HIS | HMP | R2V (mercado) | NR |
|---|---|---|---|---|
| Trava de renda | Até R$ 9.726 | Até R$ 16.210 | Não tem | Não tem |
| Teto de venda | R$ 383.636 | R$ 537.672 | Livre | Livre |
| Moradia própria | Sim | Sim | Sim | Restrita |
| Airbnb / short stay | Proibido | Proibido | Conforme convenção | Permitido |
| Restrição de revenda | 10 anos | 10 anos | Livre | Livre |
| Perfil ideal | 1º imóvel até 6 SM | Casal jovem central | Patrimônio + valorização | Renda passiva via temporada |
↔ Arraste para o lado para ver o comparativo completo no celular
A leitura rápida do quadro: HIS e HMP são imbatíveis para primeira moradia em bairros nobres com preço por m² controlado — mas vetam saída rápida e qualquer estratégia de hospedagem. R2V de mercado é a faixa de quem busca valorização patrimonial sem trava regulatória. NR é o único produto desenhado para rentabilizar via plataformas digitais com segurança jurídica.
Como a curadoria iApartamentos pode ajudar a evitar o enquadramento errado
O erro mais caro que vejo no mercado é o comprador comprar HIS pensando em alugar pelo Airbnb, ou comprar NR achando que vai morar permanentemente como família. As duas decisões acabam em prejuízo — financeiro, fiscal ou de fluxo de vida. O caminho seguro é começar a conversa pelo objetivo, não pelo imóvel.
Como imobiliária parceira de construtoras como Vitacon, One Innovation, Cyrela, Helbor, Lavvi e Mitre, atuamos na curadoria de empreendimentos nas quatro modalidades — sempre confirmando enquadramento na matrícula, regras condominiais e cenário de uso antes de apresentar ao cliente.
Renda via Airbnb (NR), valorização patrimonial (R2V) ou primeira moradia em região nobre (HMP) — diga seu objetivo e enviamos 3 unidades selecionadas com matrícula validada e condição de tabela direto da construtora parceira.
Perguntas frequentes sobre R2V, HIS, HMP e NR
Afinal, o que significa R2V em SP?
R2V significa "Residencial 2 Vertical" — classificação de uso da Lei 16.402/2016 (LPUOS) para edifícios multifamiliares verticais (prédios de apartamentos). Subdivide-se em R2v-1, R2v-2, R2v-3 e R2v-4 conforme a área construída computável. A confusão recorrente com "Requalificação para a Vida" é mito de mercado: o R2V em si não é programa de revitalização; é apenas a categoria técnica de uso residencial vertical, de mercado livre, sem trava de renda ou preço.
Quais as faixas de renda para HIS-1, HIS-2 e HMP em 2026?
Com o salário mínimo de 2026 fixado em R$ 1.621,00 pelo Decreto Municipal 64.895/2026, as faixas atualizadas são: HIS-1 até R$ 4.863,00 mensais (até 3 SM); HIS-2 até R$ 9.726,00 (3 a 6 SM); HMP até R$ 16.210,00 (6 a 10 SM). Os valores per capita também foram atualizados — R$ 810,50 para HIS-1, R$ 1.621,00 para HIS-2 e R$ 2.431,50 para HMP.
Qual o teto de venda de um imóvel HMP em 2026?
O teto de venda atualizado para 2026 é de R$ 537.672,71 por unidade HMP, conforme o Decreto Municipal 64.895/2026 publicado pela Prefeitura de São Paulo. Houve reajuste a partir do valor anterior de R$ 518.000,00. Para HIS-1, o teto é R$ 276.102,20 e, para HIS-2, R$ 383.636,74. Os valores são revistos anualmente em janeiro com base no salário mínimo nacional.
Posso fazer Airbnb em apartamento HMP ou HIS?
Não. O Decreto Municipal nº 64.244/2025, publicado em 28 de maio de 2025, deixa expresso que a estadia temporária não configura provisão habitacional, finalidade exclusiva das unidades HIS e HMP. A locação é permitida apenas por contratos de longo prazo (acima de 30 dias) e com aluguel limitado a 30% da renda do inquilino. Para Airbnb e short stay, a única classificação juridicamente válida é o NR (Não Residencial).
Por quanto tempo dura a restrição de revenda em HIS e HMP?
A restrição é averbada na matrícula do imóvel por 10 anos contados da emissão do Habite-se. Durante esse período, a unidade só pode ser vendida para um comprador que comprove renda enquadrada na mesma categoria (HIS ou HMP) no ato da compra. Após os 10 anos, a unidade fica livre para revenda no mercado. Em R2V de mercado e NR, não há restrição: a comercialização é imediata e sem análise de renda.
Investidor pode comprar HIS ou HMP em São Paulo?
Sim, mas com regras rígidas. O investidor pode adquirir unidades HIS ou HMP desde que respeite três pontos: não residir no imóvel se já possuir outro residencial, alugar apenas em contratos de longo prazo (acima de 30 dias) com teto de 30% da renda do inquilino, e nunca usar para short stay (proibido pelo Decreto 64.244/2025). Em 2026, com fiscalização intensificada, recomendamos avaliar com critério se a rentabilidade ainda compensa o risco regulatório.
O que diferencia NR de R2V no mercado livre?
R2V é uso residencial multifamiliar vertical (apartamento para morar); NR é uso não residencial (flat, hospedagem, escritório, coworking, consultório). Ambos são de mercado livre — sem trava de renda nem teto de preço — mas têm regimes diferentes de IPTU, financiamento e uso permitido. O NR permite short stay tipo Airbnb (sujeito à convenção do condomínio), enquanto o R2V permite moradia permanente como uso primário, com hospedagem por temporada dependendo da convenção.
O que acontece se minha renda aumentar depois da compra do HMP?
A comprovação de renda é exigida apenas no ato da assinatura do contrato de compra e venda, não posteriormente. Aumentos salariais após a compra não invalidam o enquadramento nem obrigam a venda do imóvel. A restrição que permanece ativa é a de revenda durante a janela de 10 anos do Habite-se — o próximo comprador é que precisará comprovar renda compatível.
O R2V é a mesma coisa que "Requalificação para a Vida"?
Não. R2V é a classificação técnica de uso residencial vertical definida pelo artigo 100 da LPUOS (Lei 16.402/2016). A expressão "Requalificação para a Vida" não consta em legislação municipal ou no Plano Diretor — é um mito de mercado replicado por sites e portais imobiliários. Os incentivos urbanísticos para revitalização do Centro existem, mas vêm de outros instrumentos: Operação Urbana Centro, Cota de Solidariedade, Subvenção Econômica (ampliada pela Lei 18.156/2024) e os perímetros de intervenção urbana específicos.
Qual o melhor enquadramento para quem quer rentabilidade via short stay?
A única classificação juridicamente blindada para hospedagem por temporada é o NR (Não Residencial). Com o Decreto 64.244/2025 fechando o cerco em HIS e HMP, investidores focados em Airbnb migraram pra flats em torres NR — caso de empreendimentos como dot.230 by Triptyque e Vitacon Bela Vista. O R2V de mercado pode permitir short stay, mas depende da convenção do condomínio — fundamental verificar antes de comprar com essa tese.
Com mais de 15 anos dedicados ao mercado imobiliário de alto padrão em São Paulo, Claudiano é fundador da iApartamentos — imobiliária digital especializada em lançamentos premium na capital. Não é consultor de tudo: é especialista em um segmento onde cada decisão carrega peso real e cada recomendação é sustentada por vivência acumulada no campo, com leitura constante de decretos municipais, atualizações do Plano Diretor e movimentos do mercado.
Moema, Jardins, Itaim Bibi, Pinheiros, Perdizes, Vila Nova Conceição, Brooklin e o eixo central — regiões que acompanha de perto, ciclo após ciclo: lançamento, entrega, valorização. Atua como imobiliária parceira de construtoras de primeira linha como Cyrela, Lindenberg, Helbor, Lavvi, Mitre, RFM-E, Vitacon, One Innovation e Triptyque, aplicando rigor de curadoria e atendimento consultivo em cada oportunidade apresentada ao cliente.
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